سوريا - محليات
الملف الساخن منذ عقود لم يبرد بعد في سوريا..
ا
العين السورية - نورا حربا
نشر في: ٢١ أبريل ٢٠٢٦، ١٢:٥٦
3 دقيقة
3
يشهد سوق العقارات في سوريا حالياً، فوضى وحالة عدم استقرار رغم الجمود الذي يشمله سوق البيع والشراء وحالة ارتفاع الأسعار غير المبررة.
أما بالنسبة لواقع الإيجارات فالحديث يبدو أكثر تعقيداً، لاتصاله ببعد اجتماعي حساس ومؤثّر.. فالبدلات تشهد ازدياداً مضطرداً لا يتناسب مع الحالة الفنية للعقارات المؤجرة، والمستأجر لا حول له ولا قوة، ومازال يتعرض لأبشع انواع الاستغلال تحت ذريعة العقد شريعة المتعاقدين وكل حر بماله...
جمود
يرى الخبير الاقتصادي والعقاري الدكتور عمار يوسف، أن السمة الغالبة على سوق العقارات حالياً هي الجمود، والملاحظ أن عمليات البيع والشراء بحدودها الدنيا وحتى التداول منحصر بأصحاب العقارات المباعة بهدف إعادة الشراء لعقارات أقل سعراً بغية توفير مصاريف المعيشة.
سلعة الأثرياء
المعلومة المدهشة التي دفع بها الدكتور يوسف في حديثه لـ " العين السورية" أن جزءاً من عمليات الشراء في سوق العقارات، كانت تتم من قبل أثرياء اشتروا عقارات بأسعار غير منطقية خاصة بالمناطق الراقية، تصل لأكثر من ثلاثة ملايين دولار في بعض الأحيان. إلا أن الجزء الأكبر من عمليات البيع والشراء فتتم من قبل ذوي الدخل المحدود في إطار البيع لتأمين مستلزمات الحياة.
قيمة وهمية
يوضح الدكتور يوسف أن ثمة حالة عدم تناسب بين أسعار العقارات في سورية وقيمة وحالة هذه العقارات. والحالة كما وصفها مشكلة أزلية وقديمة غير قابلة للمعالجة، خاصة السريعة.. فأي معالجة بحاجة لإجراءات وخطط لا تقل مددها عن 20 الى 25 سنة لإعادة تأهيل الواقع العقاري، فالأسعار أعلى بكثير من واقع العقار وقيمته الحقيقية، لسبب أنه يُعتبر وسيلة استثمارية وائتمانية بالنسبة للمواطنين، في ظل غياب أي مجالات استثمار فعلية محدودة المخاطر ومضمونة الربح.
العقد شريعة المتعاقدين
أما ملف الإيجارات.. فله تعقيداته ذات الحساسية العالية.. والجدل يدور حور الطريقة الممكنة لحماية المستأجرين..
هنا يؤكّد الدكتور يوسف، أنه لا مجال لحماية المستاجرين فالعقد شريعة المتعاقدين، وبالتالي أي محاولة للضبط بأي شكل من الأشكال ستكون غير مجدية، فأمام المؤجر خيار عدم تأجير المسكن، وبالتالي نصبح أمام مشكلة أكبر من حيث ارتفاع الطلب على العقارات المؤجرة، مقابل انخفاض العرض بشكل كبير عن الطلب، وبالتالي مزيداً من عدم التوازن في معادلة العرض والطلب، وبالتالي ارتفاع الأسعار بشكل جنوني ومزيداً من المعاناة أمام المستأجرين.
اختلال
الآن... هل ثمة حلولاً وإجراءات لتأمين سكن مناسب لذوي الدخل المحدود وإعادة التوازن لمعادلة العرض والطلب؟
يُلفت الدكتور يوسف إلى الغياب الواضح لأي إجراءات بهذا الصدد من قبل الجهات المعنية، فالأولوية لمجالات أخرى أشد إلحاحاً. لافتاً إلى أنه في أوقات الرخاء لم تكن هناك حلولاً بهذا الصدد، أما اليوم فإن أي إجراء بحاجة لوقت طويل وكلف عالية، ناهيك عن حجم الدمار الكبير الذي تشهده المحافظات والمدن السورية نتيجة الحرب على مدى السنوات العشر الماضية، وضعف القدرة الشرائية لليرة السورية، وتدني الملاءة المالية للسوريين عموماً. مع الإشارة إلى أن الحكومة حالياً لا تمتلك التمويل اللازم لأي حلول وإجراءات خاصة بالسكن.
إخفاق وفوات منفعة
أما فيما يتعلق بالمشاريع الإسكانية التي تم إطلاقها قبل التحرير من قبل الجمعيات التعاونية السكنية، فيؤكد الدكتور يوسف أن مجملها باء بالفشل، ولم تحقق قيمة مضافة كما كان متوقعاً منها. أما المشاريع المنفذة من قبل الجهات الأخرى كالمؤسسة العامة للإسكان والقطاع الخاص، فأغلبها متوقف ناهيك عن بعض المحاولات الخجولة من بعض الجمعيات السكنية، ولكن عددها بالمئات في وقت أن الحاجة لمئات الآلاف من المساكن. دون أن نغفل عن صعوبات متعلقة بالحصول على الموافقات ووثائق "اللامانع من الفراغ"، ناهيك عن الارتفاع غير المسبوق لأسعار مواد البناء .
صعود مستمر
وبالنظر إلى الموضوع من وجهة نظر أخرى " السوق".. أكد صاحب مكتب عقاري أن أغلب طلبات الشراء للعقارات منحصرة في المغتربين السوريين فهؤلاء ظروفهم وملاءتهم المالية تمكنهم من شراء عقارات، إلا أنهم يفاجؤون بأسعار العقارات المعروضة، فدائماً نسمع عبارة أن سعر العقار في دمشق أعلى من أسعار العقارات في الخارج مع اختلاف حالة وواقع العقارات، إلا أن الجمود هو الصفة الغالبة على السوق.
وبالنسبة لسوق الإيجارات فهي تتم على قدم وساق، وهي التي تحرك سوق العقارات والبدلات ترتفع بشكل مستمر ودوري، والأسباب في ذلك عائدة لسعر صرف الدولار مقابل الليرة السورية وتغيره المستمر وارتفاعه الأخير، إضافة إلى أن الحرب الأخيرة في لبنان، قد نتج عنها نزوح أعداد كبيرة من اللبنانيين إلى سورية ناهيك عن عودة الكثير من السوريين المقيمين في لبنان، هذا الأمر ساهم في ارتفاع بدلات الإيجارات حتى بالنسبة للمساكن الشعبية والمخالفات.
حالة إذعان
المعاناة بالنسبة للمستأجرين مستمرة وتصبح أكثر إيلاماً عندما يرتفع بدل الإيجار كل شهرين، ولم يعد خيار العقد السنوي متاحاً، فالمستأجر يفرض عليه توقيع سندات أمانة وبالتالي فهو يصبح في حالة اذعان لصاحب العقار.
ويبين أحد المستأجرين أن أغلب المساكن في دمشق هي مطروحة للإيجار، والسواد الأعظم من الموظفين والعمال حتى في القطاع الخاص زبائن إيجارات حتى بالنسبة لطلاب الجامعات، أما بالنسبة للمحال التجارية فحدث ولا حرج حيث أصبحت تؤجر بأسعار خيالية مما يفسر عدم نجاح اغلب المشاريع التجارية.
يوضح الدكتور يوسف أن ثمة حالة عدم تناسب بين أسعار العقارات في سورية وقيمة وحالة هذه العقارات. والحالة كما وصفها مشكلة أزلية وقديمة غير قابلة للمعالجة، خاصة السريعة.. فأي معالجة بحاجة لإجراءات وخطط لا تقل مددها عن 20 الى 25 سنة لإعادة تأهيل الواقع العقاري، فالأسعار أعلى بكثير من واقع العقار وقيمته الحقيقية، لسبب أنه يُعتبر وسيلة استثمارية وائتمانية بالنسبة للمواطنين، في ظل غياب أي مجالات استثمار فعلية محدودة المخاطر ومضمونة الربح.
العقد شريعة المتعاقدين
أما ملف الإيجارات.. فله تعقيداته ذات الحساسية العالية.. والجدل يدور حور الطريقة الممكنة لحماية المستأجرين..
هنا يؤكّد الدكتور يوسف، أنه لا مجال لحماية المستاجرين فالعقد شريعة المتعاقدين، وبالتالي أي محاولة للضبط بأي شكل من الأشكال ستكون غير مجدية، فأمام المؤجر خيار عدم تأجير المسكن، وبالتالي نصبح أمام مشكلة أكبر من حيث ارتفاع الطلب على العقارات المؤجرة، مقابل انخفاض العرض بشكل كبير عن الطلب، وبالتالي مزيداً من عدم التوازن في معادلة العرض والطلب، وبالتالي ارتفاع الأسعار بشكل جنوني ومزيداً من المعاناة أمام المستأجرين.
اختلال
الآن... هل ثمة حلولاً وإجراءات لتأمين سكن مناسب لذوي الدخل المحدود وإعادة التوازن لمعادلة العرض والطلب؟
يُلفت الدكتور يوسف إلى الغياب الواضح لأي إجراءات بهذا الصدد من قبل الجهات المعنية، فالأولوية لمجالات أخرى أشد إلحاحاً. لافتاً إلى أنه في أوقات الرخاء لم تكن هناك حلولاً بهذا الصدد، أما اليوم فإن أي إجراء بحاجة لوقت طويل وكلف عالية، ناهيك عن حجم الدمار الكبير الذي تشهده المحافظات والمدن السورية نتيجة الحرب على مدى السنوات العشر الماضية، وضعف القدرة الشرائية لليرة السورية، وتدني الملاءة المالية للسوريين عموماً. مع الإشارة إلى أن الحكومة حالياً لا تمتلك التمويل اللازم لأي حلول وإجراءات خاصة بالسكن.
إخفاق وفوات منفعة
أما فيما يتعلق بالمشاريع الإسكانية التي تم إطلاقها قبل التحرير من قبل الجمعيات التعاونية السكنية، فيؤكد الدكتور يوسف أن مجملها باء بالفشل، ولم تحقق قيمة مضافة كما كان متوقعاً منها. أما المشاريع المنفذة من قبل الجهات الأخرى كالمؤسسة العامة للإسكان والقطاع الخاص، فأغلبها متوقف ناهيك عن بعض المحاولات الخجولة من بعض الجمعيات السكنية، ولكن عددها بالمئات في وقت أن الحاجة لمئات الآلاف من المساكن. دون أن نغفل عن صعوبات متعلقة بالحصول على الموافقات ووثائق "اللامانع من الفراغ"، ناهيك عن الارتفاع غير المسبوق لأسعار مواد البناء .
صعود مستمر
وبالنظر إلى الموضوع من وجهة نظر أخرى " السوق".. أكد صاحب مكتب عقاري أن أغلب طلبات الشراء للعقارات منحصرة في المغتربين السوريين فهؤلاء ظروفهم وملاءتهم المالية تمكنهم من شراء عقارات، إلا أنهم يفاجؤون بأسعار العقارات المعروضة، فدائماً نسمع عبارة أن سعر العقار في دمشق أعلى من أسعار العقارات في الخارج مع اختلاف حالة وواقع العقارات، إلا أن الجمود هو الصفة الغالبة على السوق.
وبالنسبة لسوق الإيجارات فهي تتم على قدم وساق، وهي التي تحرك سوق العقارات والبدلات ترتفع بشكل مستمر ودوري، والأسباب في ذلك عائدة لسعر صرف الدولار مقابل الليرة السورية وتغيره المستمر وارتفاعه الأخير، إضافة إلى أن الحرب الأخيرة في لبنان، قد نتج عنها نزوح أعداد كبيرة من اللبنانيين إلى سورية ناهيك عن عودة الكثير من السوريين المقيمين في لبنان، هذا الأمر ساهم في ارتفاع بدلات الإيجارات حتى بالنسبة للمساكن الشعبية والمخالفات.
حالة إذعان
المعاناة بالنسبة للمستأجرين مستمرة وتصبح أكثر إيلاماً عندما يرتفع بدل الإيجار كل شهرين، ولم يعد خيار العقد السنوي متاحاً، فالمستأجر يفرض عليه توقيع سندات أمانة وبالتالي فهو يصبح في حالة اذعان لصاحب العقار.
ويبين أحد المستأجرين أن أغلب المساكن في دمشق هي مطروحة للإيجار، والسواد الأعظم من الموظفين والعمال حتى في القطاع الخاص زبائن إيجارات حتى بالنسبة لطلاب الجامعات، أما بالنسبة للمحال التجارية فحدث ولا حرج حيث أصبحت تؤجر بأسعار خيالية مما يفسر عدم نجاح اغلب المشاريع التجارية.
