رقمنة العقارات..هل تنهي مخاطر التلاعب بالملكيات؟

ففي اقتصاد يحتاج إلى استقطاب رؤوس الأموال المحلية والخارجية، وإعادة تنشيط سوق العقارات والائتمان المصرفي، يصبح وجود سجل عقاري موثوق وقابل للتحقق السريع عاملاً مؤثراً في قرارات المستثمرين والمصارف والمؤسسات التمويلية، خصوصاً أن العقار يمثل أحد أهم الأصول التي يمكن استخدامها ضماناً للحصول على التمويل.

وتأتي أهمية المشروع في ظل توجهات لتطوير البنية الرقمية للإدارة العقارية، من خلال تجهيز خمسة مراكز للأرشفة ومركز بيانات في دمشق، وهي خطوة تفتح الباب أمام تساؤلات تتعلق بمدى قدرة هذه البنية على تأسيس منظومة وطنية متكاملة، وما إذا كانت الرقمنة وحدها كافية لمعالجة التعقيدات المتراكمة في ملف الملكيات.

من الأرشيف إلى بوابة الاستثمار

يرى الخبير الاقتصادي الدكتور عروة الزعبي أن رقمنة السجلات العقارية، استناداً إلى التجارب العملية، تعزز الثقة والشفافية وتقلل مخاطر الاستثمار، فضلاً عن تسريع معاملات البيع والشراء والرهن العقاري، وتسهيل حصول المستثمرين على التمويل.

ويوضح الزعبي لـ"العين السورية" أن هذه العملية تساعد أيضاً في الحد من النزاعات والتزوير والرشاوى، ما يجعلها ضرورة ملحة خلال مرحلة إعادة الإعمار، سواء لجذب الاستثمار المحلي والخارجي أو لتسريع تنظيم عقود الاستثمار.

وتكتسب هذه الأهمية بعداً إضافياً عند النظر إلى العلاقة بين السجل العقاري والقطاع المصرفي، إذ إن قدرة المصارف على التحقق من ملكية العقار وسلامة وضعه القانوني تؤثر مباشرة في استعدادها لقبوله ضماناً للقروض.

وفي هذا السياق، يشير الزعبي إلى أن تأثير موثوقية السجل العقاري كبير وملموس، فكلما أصبح التحقق من الملكية أسرع وأكثر دقة، انخفضت المخاطر القانونية والائتمانية، وتسارعت الموافقات التمويلية، بينما يؤدي غياب الموثوقية إلى ارتفاع تكلفة التمويل، وقد يمنع الحصول عليه من الأساس.

وبذلك، لا تنحصر الفائدة الاقتصادية للرقمنة في تقليص الوقت والجهد اللازمين لإنجاز المعاملات، وإنما تمتد إلى تحسين قابلية الأصول العقارية للاستخدام في النشاط الاقتصادي، من خلال تسهيل الرهن والتمويل وتوفير معلومات أكثر موثوقية للجهات المتعاملة معها.

هل تنهي الرقمنة نزاعات الملكية؟

لكن تحويل السجلات إلى صيغة إلكترونية لا يعني بالضرورة انتهاء النزاعات العقارية، ولا سيما في الحالات التي تتضمن وثائق متعارضة أو ملكيات غير محسومة أو سجلات مفقودة ومتضررة.

وفي هذا الإطار، يلفت الزعبي إلى أن الرقمنة تساعد في تقليل التزوير وتحسين عمليات تتبع التعديلات على السجلات، لكنها لا تكفي وحدها لمعالجة الإشكالات القانونية، بل تحتاج إلى إصلاحات موازية تشمل تحديث التشريعات العقارية وآليات الطعن وسبل إنفاذ القانون والتحكيم.

أما بالنسبة إلى السجلات المفقودة أو المتضررة، فيرى أن إعادة التحقق من الملكيات يمكن أن تستند إلى أدلة بديلة، مثل شهادات الشهود والوثائق القديمة المتاحة والصور الجوية والخرائط الجغرافية، عند إمكانية توفيرها.

ويؤكد أن النسخ الرقمية وحدها لا تكفي لإثبات الحقوق ما لم تكن مستندة إلى أساس قانوني موثق وإجراءات تحقق معتمدة.

وتبرز هذه المسألة باعتبارها أحد أكثر الملفات حساسية في المشروع، إذ إن نقل بيانات غير مكتملة أو متعارضة إلى منظومة إلكترونية قد يؤدي إلى إعادة إنتاج الإشكالات السابقة بصيغة رقمية، بدلاً من معالجتها. ولذلك، فإن مراجعة البيانات والتحقق من مصادرها يمثلان جزءاً أساسياً من عملية الرقمنة، وليس مجرد إجراء تقني يسبق الأرشفة.

حماية الملكيات من التلاعب الإلكتروني

ولا تقل حماية البيانات أهمية عن عملية تحويلها إلى صيغة رقمية، خصوصاً أن أي تعديل غير مشروع في سجل الملكية قد يترتب عليه آثار قانونية ومالية واسعة.

ويقترح الزعبي اعتماد مجموعة من الضمانات التقنية، تشمل تشفير البيانات، وتطبيق أنظمة صلاحيات متعددة المستويات، واستخدام سجلات تدقيق غير قابلة للتعديل، إلى جانب النسخ الاحتياطي الموزع والتوقيع الرقمي.

ولا تقتصر الحماية، بحسب الزعبي، على الجانب التقني، بل تتطلب أيضاً رقابة مستقلة وإطاراً قانونياً يجرّم التلاعب بالبيانات، ويشترط الحصول على إذن موثق من المحكمة الإدارية لأي عملية تعديل، مهما كانت صغيرة.

وتكتسب هذه الضمانات أهمية خاصة للحفاظ على سلامة السجل وتوثيق كل عملية دخول أو تعديل، بما يضمن إمكانية تتبع المسؤوليات ومنع تغيير الملكيات خارج الإجراءات القانونية.

خمسة مراكز.. هل تكفي لبناء منظومة وطنية؟

وعلى مستوى البنية التحتية، يرى الزعبي أن تجهيز خمسة مراكز للأرشفة ومركز بيانات في دمشق يمثل خطوة أولى في الاتجاه الصحيح، لكنه لا يشكل بمفرده بنية كافية لإنجاز منظومة وطنية متكاملة.

ويحتاج المشروع، وفق تقديره، إلى ربط تقني ومؤسسي أوسع يشمل جميع المحافظات السورية، مع تحقيق التكامل بين السجل العقاري والجهات الرسمية الأخرى، مثل مصلحة الضرائب والبلديات والمصارف والقضاء.

كما يتطلب ذلك اعتماد معايير موحدة للبيانات، وتطوير بنية الاتصالات، وتأهيل كوادر قادرة على تشغيل المنظومة وإدارتها، بما يضمن انتقالها من مجرد مشروع لأرشفة الوثائق إلى قاعدة معلومات مترابطة تخدم مختلف المؤسسات.

كيف يُقاس النجاح الاقتصادي؟

ومن وجهة نظر الزعبي، فإن تقييم نجاح المشروع ينبغي ألا يقتصر على عدد الوثائق التي جرى مسحها ضوئياً وأرشفتها، بل يجب أن يستند إلى مؤشرات تقيس أثره الفعلي على الاقتصاد والخدمات.

ومن أبرز هذه المؤشرات متوسط زمن إنجاز المعاملات العقارية، ونسبة انخفاض النزاعات العقارية التي يجري حسمها سنوياً، وحجم التمويل والرهن العقاري الممنوح بعد تطبيق المنظومة، إضافة إلى عدد المستخدمين الفعليين والجهات المرتبطة بها.

كما تشمل المؤشرات مستوى رضا المستخدمين والشفافية المحققة، ومدى انعكاس المشروع على الإيرادات العقارية وحجم الاستثمارات الجديدة.

وبينما تمثل رقمنة السجلات العقارية خطوة مهمة في تحديث الإدارة العامة، فإن قيمتها الاقتصادية الحقيقية ستتحدد بمدى قدرتها على تحويل الملكية من وثيقة يصعب التحقق منها أحياناً إلى أصل موثوق يمكن التعامل معه قانونياً وتمويلياً.

فنجاح المشروع لا يقاس بكمية الأوراق التي انتقلت إلى الخوادم الإلكترونية، بل بقدرته على اختصار طريق المستثمر إلى ملكية واضحة، والمصرف إلى ضمان موثوق، والمواطن إلى حق يمكن إثباته وحمايته.